Die Grundsteuerreform treibt vielen Eigentümerinnen und Eigentümern von Wohnungen, Häusern und Grundstücken Sorgenfalten auf die Stirn: erst beim Zusammentragen der Daten, dann beim Ausfüllen der Formulare und später, wenn zwei Bescheide des Finanzamtes eintrudeln. Hier sollte man gleich prüfen, ob alles stimmt oder ein Einspruch nötig ist. Denn die Daten sind die Grundlage für die Grundsteuer, die die Kommunen ab 2025 anders berechnen. Über den Stand in den Finanzämtern Kempten/Immenstadt und die häufigsten Fehler sprach unsere Redaktion mit Sachgebietsleiterin Sandra Böck. (Hier lesen Sie: Steuerfreie Inflationsprämie in Kempten und Oberallgäu: Wer zahlt, wer abwartet)

Grundsteuerbescheid vom Finanzamt: Was müssen Eigentümer kontrollieren?

Schon jetzt gehen laut Böck jede Menge Einsprüche ein, weil Menschen Fehler in den Bescheiden auffallen. Das hat verschiedene Gründe: Teils haben Eigentümer etwas falsch eingetragen. Teilweise gibt es bei handschriftlich ausgefüllten Formularen auch Fehler beim Einscannen, weil Namen oder Zahlen nicht leserlich sind. Das sollten Eigentümer auf jeden Fall kontrollieren, wenn sie jetzt Post vom Finanzamt erhalten:

• Stimmen Name und Adresse des Grundstückseigentümers, ist alles richtig geschrieben?
• Wurden alle Grundstücke (Flurnummern) im Bescheid des Finanzamts aufgelistet?
• Passen die Flächenangaben in der Grundsteuerklärung?

Nach Böcks Erfahrung werden zum Beispiel öfter einzelne Flurstücke vergessen. Sie rät, beim Ausfüllen der Formulare und nach Erhalt der Bescheide die Flurstücke abzuhaken. (Lesen Sie auch: Baufinanzierung: Wie lange steigen die Zinsen noch? Das bringt eine Zinsbindung)

Was sind häufige Fehler bei der Abgabe der Grundsteuererklärung? Häufige Fehler sind vergessene Grundstücke, falsch oder doppelt eingetragene Flächen

Typischer Fehler sei auch, dass manche die Wohnfläche zusätzlich bei der Nutzfläche eintragen – also doppelt. Wer das richtig macht, kann dennoch stolpern. Die Nutzfläche birgt eine zweite Falle: Viele finden in ihren Unterlagen vom Bau/Kauf des Eigenheims eine Aufteilung in Wohn- und Nutzfläche.

Was zählt nicht zur Nutzfläche in einem Wohngebäude? Nicht zur Nutzfläche zählen Dachboden, Heizungsraum, Waschküche und Treppen über drei Stufen

Wenn das Finanzamt nun nach Nutzfläche fragt, interessiert es sich aber nicht für Dachboden, Heizungsraum, Waschküche oder Treppen. Das Finanzamt meint damit etwa Gewerberäume und Büros. Ein reines Wohnhaus hat also gar keine Nutzfläche.

Auch Gartenhäuser bieten Fehlerpotenzial: Wenn sie größer als 30 Quadratmeter sind, muss man sie eintragen – aber nur die Fläche, die die „30“ übersteigt. Bei einem 31 Quadratmeter großen Gartenhaus wird also nur ein Quadratmeter eingetragen. Ebenso läuft es bei Garagen, wobei da die Freigrenze sogar bei 50 Quadratmetern liegt.

Beim Finanzamt Kempten müssen Bürger für etwa 70.000 Gebäude- und Grundstückseinheiten Erklärungen abgeben, bei der Außenstelle Immenstadt für 50.000. Die Abgabefrist wurde bis 31. Januar verlängert. Böck rät, nicht bis zum Weihnachtsurlaub zu warten.

Weiß das Finanzamt, wieviel Grundsteuer ich künftig zahlen muss? Nein, die Höhe der künftigen Grundsteuer hängt von dem Hebesatz ab, den jede Kommune selbst festlegt

Was der Einzelne künftig zahlen muss, wisse das Finanzamt nicht, sagt Böck. Die Kommunen legten ja selbst den Hebesatz für ihre Grundsteuer fest. Wichtig sei, sich für die Erklärung an der richtigen Stelle zu informieren: Es gibt für die Grundsteuer zwar ein Bundesmodell, manche Länder gehen aber eigene Wege – wie Bayern mit dem einfacheren Flächenmodell.

Infos gibt es unter der Hotline 089/30700077 (Montag bis Donnerstag von 8 bis 18 Uhr, Freitag von 8 bis 16 Uhr) sowie unter www.grundsteuer.bayern.de

Was ist der Grundsteuermessbetrag? Der Grundsteuermessbetrag ist die Grundlage, mit der Städte und Gemeinden dann später für jeden Eigentümer die tatsächliche Grundsteuer berechnen

Das rechnet das Finanzamt in seinen zwei Bescheiden:

• Äquivalenzbetrag: Die Zahl macht (wie früher der Einheitswert) Immobilien bayernweit vergleichbar. Er hat nichts mit dem Verkaufswert zu tun, bei dem auch Lage, Alter und Ausstattung eines Hauses eine Rolle spielen.

• Berechnung: Für den Äquivalenzbetrag multipliziert das Finanzamt pauschal die Grundstücksfläche mit vier Cent pro Quadratmeter. Dazu kommt die Bebauung: Wohnflächen werden mit 50 Cent pro m² angesetzt. Kellerräume, Waschküche und Treppen mit mehr als drei Stufen zählen nicht. Ein Reihenhaus mit 115 Quadratmetern Wohnfläche und 250 Quadratmetern Grund kommt so auf 67,50 Euro Äquivalenzbetrag (zehn Euro fürs Grundstück und 57,50 für die Wohnfläche) – egal ob es in Kempten, Oberstdorf oder Augsburg steht. Die Nutzflächen bei Immobilien für betriebliche, öffentliche oder sonstige Zwecke (wie Büros, Teeküchen, Werkhallen, Lager, Verkaufsräume) werden ebenfalls mit 50 Cent pro Quadratmeter angesetzt.

• Grundsteuer-Messbetrag: Hier reduziert das Finanzamt den zuvor errechneten Äquivalenzbetrag um ermäßigende Faktoren. Wohnflächen im Eigenheim schlagen nur mit 70 Prozent zu Buche (Gewerbe dagegen mit 100 Prozent). Ermäßigungen gibt es unter anderem auch für sozialen Wohnungsbau, Denkmalschutz und land-/forstwirtschaftliche Betriebe. Der Grundsteuermessbetrag ist dann die Basis für die Grundsteuer ab 2025. Die Kommunen multiplizieren ihren künftigen Hebesatz mit dem Messbetrag.