Die Zeit des Abwartens auf dem Immobilienmarkt ist vorbei. Nach einer aktuellen Prognose des Hamburger Gewos Instituts dürfte die Zahl der Verkäufe bei Eigenheimen, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Wohnbaugrundstücken bis Jahresende um über 14 Prozent steigen. Bei Eigenheimen und Wohnungen aus dem Bestand dürfte erstmals wieder das Niveau des Jahrs 2021 übertroffen werden, sagt Sebastian Wunsch, Gewo-Bereichsleiter Immobilienwirtschaftliche Analysen. Auch Banken und Bausparkassen berichten von deutlich anziehenden Immobilienkreditvergaben.
Besonders robust zeigt sich der Immobilienmarkt in den Südländern Bayern und Baden-Württemberg. Nachdem der Umsatz im Freistaat im Jahr 2024 bereits um über 19 Prozent zugelegt hatte, bestätigte sich die Trendwende in diesem Jahr mit einem weiteren Plus von beinahe 15 Prozent auf nun voraussichtlich 56,6 Milliarden Euro. Für das Ländle erwartet Wunsch sogar einen Umsatzanstieg um weitere 16 Prozent auf beinahe 40 Milliarden Euro. Dazu tragen auch die jüngst wieder gestiegenen Preise bei. Nach Zahlen des Bundesamts für Statistik vom Mittwoch sind Wohnimmobilien im zweiten Quartal dieses Jahres 3,2 Prozent teurer als zum Vorjahreszeitpunkt. Bezogen auf das ganze Jahr 2024 waren die Preise noch um 1,5 Prozent gesunken.
Der große Immobilien-Boom währte 13 Jahre
„Das Zinsumfeld ist stabil und die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern liegen wieder näher beisammen. Noch immer ist das Preisniveau im Schnitt aber rund sieben Prozent niedriger als vor der Krise“, sagt Wunsch. In den Jahren 2022 und 2023 war der Markt im Rahmen der gesamtwirtschaftlichen Turbulenzen infolge des russischen Einmarschs in der Ukraine zusammengebrochen. Davor herrschte aber lange Zeit Goldgräberstimmung in der Branche.
Stephan Kippes, Leiter des Marktforschungsinstituts des Immobilienverbands IVD Süd, spricht gar von einer notwendigen Korrektur: „Die Flutung des Marktes mit billigem Geld durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank war eine ungesunde Entwicklung. Vor der Krise hatten wir 13 Jahre lang steigende Immobilienpreise, normal sind Sieben-Jahres-Zyklen.“ Derzeit könnten Käufer noch Nachlässe heraushandeln. Weiterhin schwach ist allerdings der Neubau. Nach den Gewos-Zahlen liegt die Zahl der Transaktionen bei neu gebauten Wohnungen noch um 40 Prozent unter dem Niveau von 2021.
Die Zahl der Baugenehmigungen steigt wieder
„Das Potenzial zur Kostensenkung für Bauträger ist begrenzt. Die Materialkosten sind ebenso gestiegen wie die Preise für Handwerkerleistungen. Und wenn das Grundstück zu Hochzeiten des Booms erworben wurde, mit der Aussicht auf weiter steigende Preise, droht die Kalkulation nicht mehr aufzugehen“, erklärt Kippes. Weil gerade in den Ballungsräumen Wohnraum fehlt, rechnet er daher mit weiter steigenden Mieten.
Immerhin gibt es erste Indizien, die auf eine Besserung der Lage hindeuten. So stieg zuletzt die Zahl der genehmigten Wohnungen um 30 Prozent. Auch die Auftragslage für den Wohnungsbau in der Bauindustrie bessert sich langsam. Allerdings startet die Trendwende von einem niedrigen Niveau, und die Zeit bis zur Baufertigstellung ist lang.
Große Bedeutung hat für Kaufinteressenten der energetische Zustand der Immobilie. „Für energetisch minderwertige Immobilien der Effizienzklassen G oder H müssen Verkäufer hohe Abschläge beim Preis in Kauf nehmen“, sagt Kippes. Zur Attraktivität von Immobilien beitragen dürfte die hohe Unsicherheit über die wirtschaftliche Entwicklung. „In der Regel profitieren Immobilien in Krisenzeiten“, sagt Wunsch.
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