Ratgeber zum Thema Baufinanzierung füllen hunderte Internetseiten. Familien, die damit liebäugeln, den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, werden überflutet mit Zahlen, Fakten und Empfehlungen. Der Kampf durch dieses Wirrwarr kann abschrecken, eine Wissensgrundlage lohnt sich aber. „Man sollte sich schon ein bisschen auskennen“, sagt Richard Brechter, Leiter des Sparkassen-Teams der Baufinanzierungsberater für Kempten und das gesamte Oberallgäu. Doch wie geht man das Thema Baufinanzierung an? Was gilt es zu beachten? Und: Welchen Einfluss hat die Corona-Pandemie auf das Thema Baufinanzierung? Ein Überblick.
Wer berät und begleitet im Weg zum Eigenheim?
Teil der Baufinanzierung ist zumeist das persönliche Gespräch mit Baufinanzierungsberatern „Die sind speziell dafür ausgebildet", sagt Brechter. Private Berater, die unabhängig von einer Bank arbeiten, vermitteln zwischen dieser und dem Kunden. Werner Witzigmann, Fachwirt für Finanzberatung und Bankfachwirt im Allgäu, rät: „Man sollte unbedingt ein Personaldurcheinander vermeiden.“ Kunden fühlten sich schnell allein gelassen, wenn es keinen zentralen Ansprechpartner gebe. „Sicherheit an der Seite ist das A und O.“ Der Berater sollte die Familie, das Paar, den Single dabei über alle Phasen von der Finanzierung bis zum fertigen Bau begleiten, eben „bis der Kunde eingezogen ist“, sagt Witzigmann.
Zusätzlich bieten Kreditvermittler ihre Dienste an, die sich auf den Angebotsvergleich konzentrieren. Witzigmann betont bei der Frage des Kredits, „nicht zu viele Angebote von den Banken einzuholen“. Der Fachwirt bezieht sich damit auf die Schufa - eine Wirtschaftsauskunftei, die Informationen über nahezu alle Personen in Deutschland sammelt.
Im Austausch mit ihren Vertragspartnern wie Händlern, Banken und Unternehmen, wird der sogenannte Schufa-Score ermittelt. Er dient zur Einschätzung der Kreditwürdigkeit in der Zukunft. Je höher der Score, desto besser die Kreditwürdigkeit. „Fragt der Kunde bei vielen Banken an, kann sich das negativ auswirken“, erklärt Witzigmann. „Die Banken werden stutzig“, der Glaube an die Kreditwürdigkeit sinkt.
Was muss bei der Finanzierung beachtet werden?
Fast alles dreht sich bei der Finanzierung um Flexibilität. Nicht zuletzt die Corona-Pandemie zeigt, wie schnell sich die eigene finanzielle Situation ändern, wie gar die eigene Existenz ins Wanken geraten kann. Generell empfiehlt sich eine Sondertilgung, sagt Witzigmann. Bei der Sondertilgung handelt es sich um einen Betrag, der einmalig oder mehrmals neben der monatlichen Rate außerplanmäßig in das Darlehenskonto fließt. Viele Banken ermöglichen derzeit, die Sondertilgung zu verschieben – die Finanzierung ist so flexibler an die eigene finanzielle Situation anpassbar. Witzigmann und Brechter empfehlen, sich bei der Finanzierung Gedanken zu machen über:
- Was für eine Immobilie soll es sein?
- Wo gibt es nebenher Sparmöglichkeiten?
- Künftige Veränderungen: Was steht in der nahen und/oder fernen Zukunft an? Kinder, Pläne im Job, im Privaten, Rente?
- Objektrisiken: Einkommensrisiken, Brandgefahr; Wie sicher ist die Arbeitsstelle?
„Die Übersicht über die Finanzen ist aber auch Teil der Beratung“, sagt Brechter. „Man sollte sich eine Grenze setzen: einschätzen, wie sehr die Finanzierung einen dauerhaft belastet." Bei einer Terminvereinbarung wird zudem geklärt, wie sich der Kunde vorbereiten kann, welche Unterlagen hilfreich sind.
Ab wann kann man sich eine Immobilie leisten?
Für die Rechnung, ob die Wunschimmobilie bezahlbar ist, gibt es eine „Pi-Mal-Daumen-Regel“. Die monatliche Rate sollte nicht über 30 Prozent des Netto-Monatslohns liegen. Brechter rechnet vor, bei 20 bis 30 Prozent Eigenkapital, das in die Finanzierung fließt, können sich „etwa 32 Prozent eine Immobilie leisten“. Grundsätzlich erfordere die Rechnung, Einkommen, Ausgaben und Lebenshaltungskosten miteinzubeziehen. Mit in die Rechung kommen gleichzeitig aber auch staatliche Förderungen.
„Eine weitläufige Meinung ist, dass mit der Rente alles abbezahlt sein sollte“, ergänzt Witzigmann. Im Zuge dessen sei ein Trend zu sehen, der „früher undenkbar gewesen wäre“, wie der Finanzfachwirt sagt. Es gebe viele Menschen im Alter von Anfang 50, die sich für ein Eigenheim entscheiden. „Die befürchten nämlich, sie können sich ihre Miete in der Rente nicht mehr leisten.“
Wie schätze ich ein, wie groß das zukünftige Haus sein soll?
Er habe über die Jahre beobachtet, dass „Kunden ihre Wunschimmobilie oft zu groß planen“. Konkret würden sich Eltern mit zwei Kindern zum Beispiel ein 150-Quadratmeter-Haus vorstellen, obwohl „130 Quadratmeter gut aufzuteilen sind“. Werde das Haus kleiner geplant, spare der Kunde längerfristig um die 50.000 Euro, bei entsprechenden Rückzahlungen sogar bis zu 100.000 Euro. Brechter gibt zudem zu Bedenken, den Grundgedanken des Traums „Eigenheim“ nicht dominieren zu lassen: „Nicht die Rendite steht hierbei im Fokus, sondern die Wohnverhältnisse.“ Im Blick solle immer bleiben: „Was sind meine Möglichkeiten, was kann ich mir zumuten und was brauche ich wirklich?“
Hat die Corona-Pandemie einen Einfluss auf die Bau- und Immobilienfinanzierung?
Laut Brechter ging die Nachfrage an Eigenimmobilien wegen der Pandemie nicht zurück. Negativer Beigeschmack: „Die Preise steigen eher sogar weiterhin.“ Witzigmann ergänzt: Spekulanten setzten auf Grundstücke, die sie deutlich teurer verkaufen, als sie eigentlich wert sind. „Daraus ergibt sich ein Risiko für den Kunden“, merkt der Finanzfachwirt an. Es sei demnach per se nicht absehbar, ob der Wert in den Nachfolgejahren nicht wieder deutlich sinke.
Brechter sieht allerdings auch Positives durch die Corona-Krise - oder spricht von Befürchtungen, die bislang nicht eingetreten sind. Stand dieser Tage gebe es nicht die große Menge an Firmeninsolvenzen, auf der Einkommensebene fielen die Einbußen eher niedrig aus. Und: „Das eigene Zuhause wird durch Homeoffice und -schooling mehr geschätzt, erhält eine neue Wertigkeit“, sagt der Berater. Wegfallende Urlaube und weniger Konsummöglichkeiten wie Restaurantbesuche „erleichtern den Erwerb vielleicht sogar“.
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