Bagger und Sägen arbeiten sich seit Wochenbeginn auf dem Grundstück der früheren Moksel-Villa an der Waaler Straße durch Bäume und Sträucher. Die Abholzarbeiten sind in vollem Gange. Offenbar kommt Bewegung in die Bebauung der Fläche, wozu sich die Besitzer nicht äußern möchten. Nach Plänen, die an Anlieger versandt worden waren, sind zwei kompakte Mehrfamilienhäuser mit 56 Wohneinheiten geplant. Ein offizieller Bauantrag liegt der Stadt seit 21. Februar vor. Damit will sich der Bauausschuss in seiner Sitzung am Dienstag, 9. April, befassen. Über die Entwicklung sprach unsere Redaktion mit Bürgermeister Robert Pöschl.
Existiert für den Bereich des Anwesens an der Waaler Straße 17 ein Bebauungsplan?
Robert Pöschl: Der ursprüngliche Plan stammt aus dem Jahr 1979, die erste Änderung aus dem Jahr 1999. Diese gilt noch immer, da eine zweite Änderung zwar begonnen, aber nicht abgeschlossen wurde.
Die begonnene zweite Änderung bezieht sich auf die Pläne der Besitzer im Jahr 2022. Damals war beabsichtigt, fünf parallel angeordnete Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 55 Wohnungen und Tiefgarage auf dem 5300 Quadratmeter großen Grundstück zu errichten. Was ist seitdem geschehen?
Pöschl: Nach der Vorstellung des Konzeptes im Bauausschuss hat die Stadt weitere Gespräche sowohl mit dem Eigentümer als auch mit Vertretern der Anwohnerschaft geführt. Bei den Gesprächen mit dem Eigentümer hat die Stadt die Einwendungen der Bürger, der Anwohnerschaft und aus dem Stadtrat umfänglich vorgetragen. Die Eigentümer haben in der Folge selbstständig entschieden, eine neue Planung mit dem Konzept des sozial geförderten Wohnungsbaus zu verfolgen.
Welche Bebauung ist laut dem 25 Jahre alten Plan auf dem Grundstück denn möglich?
Pöschl: Der Bebauungsplan sieht verschiedene Regelungen vor. Es sind bis zu 50 Meter lange Einzelgebäude möglich, danach ist ein Zwischenraum erforderlich. Die Gebäude sind in offener Bauweise zu errichten. Für das Grundstück Waaler Straße 17 gilt eine Grundflächenzahl von 0,4 und eine Geschossflächenzahl von 0,8. Einzel- und Doppelhäuser sind zulässig. Es sind zwingend zwei Vollgeschosse zu errichten, die zulässige Kniestockhöhe beträgt 0,5 Meter. Es sind Satteldächer mit einer Neigung von 30 bis 38 Grad zulässig – eine Befreiung ist grundsätzlich möglich.
Was sagt die Stellplatzsatzung dazu aus? Welche Stellplatzsatzung gilt dort eigentlich?
Pöschl: Es gelten die Festsetzungen des Bebauungsplans 1999: pro Wohneinheit zwei Pkw-Stellplätze.
Ist es richtig, dass bei sozial gefördertem Wohnungsbau weniger Stellplätze pro Wohneinheit nachgewiesen werden müssen?
Pöschl: Dies ist für das konkrete Bauvorhaben nicht relevant, weil die Regeln des Bebauungsplans von 1999 gelten.
Der Stadtrat hat in der neuen Stellplatzsatzung aus dem Jahr 2023 tatsächlich den sozial geförderten Wohnungsbau berücksichtigt: Wohnungen, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gebaut wurden, benötigen einen Pkw-Stellplatz und zwei Fahrradstellplätze je Wohneinheit, unabhängig von der Wohnungsgröße.
Das Grundstück ist seit vielen Jahren stark eingewachsen...
Pöschl: Die aktuell stattfindenden Fällungen auf dem Grundstück Waaler Straße 17 sind mit der Unteren Naturschutzbehörde am Landratsamt abgestimmt.
Der noch immer geltende Bebauungsplan „Buchloe Südost I“ ist 25 Jahre alt. Die Pläne für die Umgebung sind teils noch älter. Veränderungen ergeben sich in dem Stadtviertel nicht nur auf dem Gelände der Moksel-Villa, sondern auch Gegenüber (ehemals Spechtenhauser Pumpen) oder an der alten Ziegelei. Ist es denkbar, dass die Stadt für den gesamten Bereich eine Veränderungssperre erlässt, um weiter selbst „Herr des Verfahrens“ zu bleiben?
Pöschl: Die Stadt müsste für eine Veränderungssperre einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan fassen und ein städtebauliches Konzept verfolgen. Eine Veränderungssperre ist kein baurechtliches Verhinderungsinstrument, sondern ein verbindliches baurechtliches Gestaltungsmittel. Eine Veränderungssperre wird in der Regel beschlossen, um das städtebauliche Konzept nicht durch andere Bauvorhaben in der Zwischenzeit zu gefährden. Lesen Sie dazu auch den Kommentar von BZ-Redakteurin Karin Hehl: "Die Anwohner nicht wieder vor den Kopf stoßen."